地產行業2025年中報分析：利潤率改善拐點或現曙光，調結構優土儲成主流.pdf

地產行業2025年中報分析：利潤率改善拐點或現曙光，調結構優土儲成主流。

業績端：房企業績表現延續分化，毛利率拐點或將至

2025 年上半年 50 家樣本房企：①營業收入 12049 億元，同比-16.1%，其中央國 企、民企、混合制房企分別同比+4.9%、-32.1%、-26.1%；②歸母凈利潤虧損 870 億元，同比多虧損 39.0%，央國企仍能保持正向盈利，民企虧損 977 億元、混合制 房企虧損 98 億元；③毛利率為 11.68%，較 2024 年全年下降 0.29pct，我們預計 行業毛利率已走出快速下降通道，進入磨底階段；④銷管費率為 4.89%，較 2024 年全年下降 0.62pct，持續降本增效；⑤房企基于謹慎原則，持續計提減值，1H2025 萬科 A、綠城中國和華發股份計提存貨減值均超過 10 億元。

經營端：核心城市市場良好，頭部房企投銷聚焦

銷售端，2025 年上半年 TOP100 房企銷售金額延續下滑趨勢，全口徑銷售金額 17820 億元，同比-11%；房企持續分化，頭部改善房企逆勢有韌性，建發國際集團、中國 金茂等同比有正增長；TOP30 中民企數量減少，從 2020 年的 21 家降至 1H2025 的 7 家。投資端，房企以銷定投，聚焦核心城市核心區域，拿地強度有所恢復，14 家 典型房企 2021-1H2025 拿地強度為 0.47、0.31、0.29、0.21、0.36，其中中國金 茂、建發國際集團、濱江集團、綠城中國拿地強度均超過 0.6。

資產端：房企控制資產負債規模，提升資產流動性

2025 年上半年 16 家典型房企：①資產負債表持續收縮，總資產規模 101875 億元， 較 2024 年末下降 2.9%；有息負債規模 27146 億元，較 2024 年末增加 0.4%；資產 負債率 71.5%，較 2024 年末下降 0.8pct。②短期償債仍有一定壓力，整體短期有 息負債 30.4%，較 2024 年末下降 1.8pct。③平均融資成本 3.63%，較 2024 年全年 下降 30BP，中國金茂大幅下降 66BP，招商蛇口、保利發展、中國海外發展和華潤 置地融資成本處行業最低區間。④改善型房企資產流動性更高，建發國際集團 （8.0%）、濱江集團（12.8%）和綠城中國（14.9%）1H2025 竣工存貨占總存貨比例 小于 15%；建發國際集團、濱江集團、保利發展和華發股份 4 家 1H2025 資產流速 超過 65%。