房地產行業“十五五”規劃前瞻：期待地產新征程.pdf

房地產行業“十五五”規劃前瞻：期待地產新征程。回顧“十四五”：2021 年以來，樓市政策歷經收緊-放松的調整周期。2022 年 后，政策整體以保持樓市平穩有序、做好“保交樓”的基調，多數城市樓市政 策以降低居民購房門檻為主。2023 年 7 月，政治局會議中明確提出“房地產 供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策”，隨后對于樓市支持力度 逐漸加大，并于 2024 年 9 月首次提出促進房地產市場止跌回穩。

房地產新模式發展背景：隨著我國城鎮化進程持續推進，城鎮化歷經快速增 長。2024 年，我國城鎮化率已達到 67%（統計局口徑），較 2017 年 60.24% 進一步提高 6.76pct，近十年城鎮化率提高 11.25pct。若參考其他國家，我國 的城鎮化率水平較海外發達國家的差距逐漸收窄。城鎮化率的提升或逐漸面臨 邊際放緩的特點，城鎮化率由 70%突 破 80%所 需 要 的 時 間 周 期 通 常大于 由 60%突破 70%所需的時間。城鎮化進程涉及非城鎮居民進入城鎮，該類人群的 居住需求主要與房地產的剛性需求吻合。隨著我國城鎮化正從快速增長期轉向 穩定發展期，對應的由城鎮化進程帶來的剛性住房需求逐漸趨于穩定，由此行 業逐漸進入發展新模式。

人房地錢的機制新模式：我國房地產的發展進程中，由于我國過往人均住房 面積以及人均住房套數較低，城鎮化率相對較低，在城市化持續推進的進程中， 城市的樓市房產長期處于供不應求的發展階段，因此樓市機制歷史上主要以地 定房、以房定人的模式發展。房地產整體進入去庫存的階段。隨著樓市庫存逐 漸承壓，房地產有望轉向“以人定房、以房定地、以房定錢”，即主要根據人 口居住需求適當供應住房，并根據需要建設的相應住房（包括商品房、保障房 等）和需要消化的住房適當增加或減少土地供應，以調節樓市的動態平衡。

預售改革的基礎制度新模式：在樓市“供需關系發生變化”后，房企的經營 杠桿進一步下降。在樓市剛性需求釋放不足的背景下，樓市整體去化周期明顯 提高，預售樓市去化逐漸被動進入“現房”銷售。考慮到回款周期等因素，我 們認為去化壓力相對較低的城市或在預售的基礎上采取提高預售門檻、減緩預 售資金存入房屋相關賬戶的速度、加強預售資金監管等措施。