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物管+REITs行業2025年中期投資策略：物管發展節奏更沉穩，Reits迎來新機遇。根據中指研究院數據，截至2024年末，中國物管行業在管規模達314.1億平，同比增長4%，2020-2024年復合增長率達4.9%，百強物企在管面積增速連續三年 回落，合管比降至1.27。受物業費下調、虧損項目治理等影響，物企2024年普遍退出存在交付風險和低質低效的項目，聚焦高能級城市的優質產業和客戶， 同時百強物企第三方在管面積占比和非住業態占比均有所提升。2021年以來，百強物企收入增速和在管面積增速趨勢一致，雖然收入保持穩健增長，但增速 降至個位數，毛利率和凈利率均呈下降趨勢。18家樣本物企中，11家2024年收入同比增長或減虧，業績表現符合預期；2024年毛利率和凈利率基本為近三年 低值，管理費率基本為近三年較低，銀行存款及現金總額同比下降1.4%，整體在手現金依然較充裕，派息比例依舊穩健，股息率維持較高水平。

物管行業2025年發展機遇

（1）好房子、好服務概念下，優質服務成為核心競爭力，受此影響物企陸續推出新產品、好服務搶占市場。（2）AI時代下，物企通過對項目硬件和管理軟 件進行升級改造，實現成本的解節約及管理效率的提升。（3）房屋養老金政策下，城市更新和老舊小區改造迎來機遇，物企通過布局新賽道有望改善低價 項目的盈利空間。

 REITs運行態勢及發展趨勢展望

2025年初至今，中國公募REITs市場呈現顯著的結構性分化，抗周期板塊表現強勁而順周期板塊承壓。數據顯示，截至4月中旬，中證REITs全收益指數年內 累計上漲8.5%，但細分板塊差異明顯。未來趨勢上，短期內市場或繼續受宏觀波動影響，弱周期板塊（如保障房、消費）若回調可能凸顯配置價值，順周期 板塊（如倉儲、產業園）需關注內需修復與估值錯殺機會；長期來看，政策支持的擴容方向（如養老、新型基建REITs）及利率下行背景下高分紅資產的吸 引力或推動市場結構性機會深化。未來REITs市場將延續擴容與分化的雙重趨勢。在政策常態化發行和資產類型多元化的推動下，市場規模預計持續擴張， 底層資產將進一步覆蓋新基建、智慧城市、文旅等新興領域，同時存量項目擴募提速（如華夏北京保障房REIT擴募案例）將強化市場流動性。