物業管理2023年年報分析：質量分紅雙提升.pdf

物業管理2023年年報分析：質量分紅雙提升。業績穩健增長，盈利能力改善：2023年12家主流物企整體營收同比增長16.4%，增速較2022年收窄11個百分點；得益于毛利率回升及銷 管費用率改善，整體歸母凈利潤同比增長26.4%，較2022年提升16.4個百分點。其中以商業運營服務為代表的其他業務毛利率持續升高， 基礎物管服務、社區增值服務毛利率小幅改善，非業主增值服務延續下挫；盈利能力整體改觀主要源于通過區域及項目聚焦、科技賦能 提升人效，以及主動清退低質項目等。央國企、民企類物管公司收入增速基本相當，民企歸母凈利潤增速反彈明顯，但絕對增速 （11.5%）與央國企（29.5%）仍存在差距。

各業務呈現分化，基礎物管重量更重質：2023年10家主流物企整體在管面積升至27.2億平米，同比增長20.9%，增速較2022年回落8.5個 百分點，更為重視項目質量，堅持有效規模擴張。在管面積中第三方占比、非住宅占比持續提升，關聯房企依賴度進一步下降。非住宅 為市拓增量貢獻重要來源，涉及辦公、商業、政府、學校、醫院等各種類型，拓展方式包括競標直拓、大客戶“總對總”、平臺公司合 資合作等。社區增值步入核心產品垂直化產業能力打造新階段，單位面積毛利貢獻回升。商管規模擴大經營改善，深度運營要求加深。

現金流表現優化，加大分紅比例：2023年12家主流物企整體應收賬款及票據同比增長15.2%，低于營收（16.4%），增速相對可控；全年 經營性凈現金流明顯修復，年末整體在手現金641.1億元，同比增長10%。2023年12家主流物企整體分紅比例升至50.6%，較2022年提升 15.3個百分點，伴隨分紅規模擴大，平均股息率超5%，股息吸引力持續增強。其中央國企類物管公司應收款增速更為可控，物業費收繳、 現金回流亦更為健康；民企類物管公司分紅比例更高，但央國企分紅比例邊際增長更為明顯。