城中村改造專題報告：建筑企業彈性測算.pdf

城中村改造專題報告：建筑企業彈性測算。城中村改造：輕資產環節珠三角企業占優，重資產環節上海競爭格局良好 城中村改造是未來城市更新的重要方向之一，基準情況下本輪城中村潛在改 造投資總額或超 5 萬億，截至目前已有 14 個城市出臺城中村改造規劃，其 余城市預計將陸續跟進。本文主要立足于建筑企業受益情況，針對城中村改 造涉及到的不同業務環節，對各城市需求、競爭格局進行全面梳理：1）對 于輕資產類業務，按受益先后規劃＞設計＞檢測監理，民企參與度較高，普 遍市占率較低，因此我們認為該類企業受益程度更多取決于區域需求量，珠 三角企業更占優勢；2）對于重資產業務，多數地區以央國企為主導，地方 國企具備一定屬地優勢，其中上海地區競爭格局較好，進入壁壘較高。

需求：廣州和深圳的城中村廣義需求領先其他城市

在改造初期各城市的推進節奏和體量可能存在差異，影響的因素包括潛在投 資規模和資金籌措能力。潛在投資規模反映了各城市的需求上限：1）在不 考慮保障房的情況下，按總量測算采用的基準情形（拆建比例 20%）細分 到具體城市進行測算，珠三角地區城市潛在改造規模最大，其次為武漢、上 海及北京；2）若考慮城中村與保障房聯動，以城中村潛在改造投資與“十 四五”剩余保障房籌建可拉動投資之和作為廣義需求口徑，算得廣州和深圳 分別對應 7621/7439 億元的潛在投資，領先于全國其他城市。其余潛在投資 額超過 3000 億的城市包括武漢、佛山、東莞、上海和北京。

實力：深圳、佛山、東莞、上海、北京等城市預計資金籌措能力較強

潛在改造需求若要在短期內轉化為實際的項目落地，則需要足夠的資金籌措 能力作為支撐。城中村改造的資金來源可分為政府自籌和社會資本：1）從 政府自籌角度，上海、深圳、北京和東莞最優（財政造血能力強而地方債務 壓力小），其次為廣州、佛山、杭州、寧波和蘇州（財政造血能力較強而債 務壓力中等）；重慶和合肥（債務壓力較小具備一定加杠桿空間）；2）從社 會資本參角度，珠三角地區吸引社會資本的渠道較多元，長三角地區較為突 出的則是上海，已形成了非常成熟的合作改造模式，同時也通過銀行信貸和 城市更新基金引入社會資本。

格局：輕資產環節民企參與度較高，珠三角企業需求彈性更高

城中村改造流程包括前期規劃、一級土地開發、勘察、設計、施工、裝修、 監理和檢測等環節。從業務模式和競爭格局的角度，我們將規劃、勘察、設 計、監理檢測等環節分類為輕資產業務，該類業務競爭格局較為分散，一般 由國企主導，民企為主要實施主體參與度較高，且大部分集中于需求較充沛 的長三角和珠三角地區。由于該類企業普遍市占率較低，因此我們認為其受 益程度更多取決于經營區域的需求量，廣州、深圳、佛山、東莞均是城中村 潛在改造需求領先的城市，預計珠三角地區輕資產業務企業有望更占優勢。

格局：重資產環節多以央國企為主導，屬地企業占優，上海更為顯著

我們將土地開發和工程施工分類為重資產業務，由于投入資金規模較大，壁 壘相對較高，與政府長期的合作關系和豐富的項目經驗使得央國企在該領域 的話語權較大，在招投標上具有天然優勢，項目向這兩類企業集中的趨勢明 顯，其中地方國企更加專注于特定經營區域，具備一定屬地化優勢。1）珠 三角，近年向央企和地方國企傾斜的趨勢較明顯；2）長三角，上海和杭州 上市的地方工程國企數量較多，在城中村招投標中占據主導，其中上海地區 項目招投標基本由央國企獲得，且當地國企項目中標率更高，截至目前大部 分公開招標改造的城中村地塊都由上海市屬國資集團公司競得。