房地產(chǎn)開(kāi)行業(yè)專(zhuān)題研究：城中村改造，系統(tǒng)梳理和影響測(cè)算.pdf

房地產(chǎn)開(kāi)行業(yè)專(zhuān)題研究：城中村改造，系統(tǒng)梳理和影響測(cè)算。2023 年 4 月以來(lái)，城中村改造被中央多次提及，后續(xù)相關(guān)政策出臺(tái)和地方 推進(jìn)速度有望加快。我們認(rèn)為城中村改造兼顧了多層次政策目標(biāo)，在未來(lái)較 長(zhǎng)的一段時(shí)間中，有望在新型城鎮(zhèn)化、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)建立新發(fā) 展模式等方面持續(xù)扮演重要角色，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售的拉動(dòng) 作用總量可觀、城市分化，需要持續(xù)關(guān)注具體落地的節(jié)奏和效果。具備資源 優(yōu)勢(shì)的地方國(guó)資有望優(yōu)先受益于此次政策推進(jìn)，尤其是深度介入城市更新進(jìn) 程的核心城市國(guó)企。

城中村改造：定義、目的和模式 城中村是我國(guó)城鄉(xiāng)

二元土地制度和城市建成區(qū)持續(xù)擴(kuò)張帶來(lái)的特有產(chǎn)物，是 城市更新的重點(diǎn)內(nèi)容之一，各地對(duì)其定義在區(qū)位、土地權(quán)屬、土地性質(zhì)和土 地用途方面具有共性。本輪城中村改造有望成為新型城鎮(zhèn)化、擴(kuò)大內(nèi)需、推 動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)建立新發(fā)展模式的最新抓手。歷史上的城市更新通常以拆除新 建為主，但本輪城中村改造并不局限于拆除新建，也可以采用整治提升和拆 整結(jié)合的改造模式。其中針對(duì)拆除新建，將一二級(jí)開(kāi)發(fā)切分開(kāi)的政府主導(dǎo)模 式或?qū)⒄紦?jù)較大比例，實(shí)踐中可關(guān)注是否保留一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的路徑；此外可以 關(guān)注是否會(huì)增加房票和貨幣化安置的比例、是否優(yōu)先鼓勵(lì)房票安置。

城中村改造：難點(diǎn)和政策發(fā)力點(diǎn)

我們認(rèn)為以拆除新建模式開(kāi)展城中村改造，或存在啟動(dòng)資金不足、改造主體 積極性欠缺、征收補(bǔ)償難度較大、審批流程繁瑣的難點(diǎn)。相應(yīng)的，政策發(fā)力 點(diǎn)包括：1、提供配套資金支持，關(guān)注專(zhuān)項(xiàng)貸款、專(zhuān)項(xiàng)債和公募 REITs 等支 持工具的落地進(jìn)展，以及市場(chǎng)資金的撬動(dòng)情況；2、調(diào)動(dòng)市場(chǎng)參與的積極性， 若一二級(jí)分開(kāi)，可以關(guān)注是否能夠建立恰當(dāng)?shù)耐恋卦鲋凳找娣窒頇C(jī)制，以及 地方政府對(duì)于單項(xiàng)目利潤(rùn)空間的把控、跨空間單元統(tǒng)籌的情況；3、完善征 收補(bǔ)償辦法，關(guān)注是否能夠明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化一級(jí)開(kāi)發(fā)節(jié)奏、明確強(qiáng)制執(zhí) 行的處置規(guī)范；4、優(yōu)化審批流程。

城中村改造影響測(cè)算

總量層面，規(guī)模較為可觀，關(guān)注擴(kuò)圍可能。我們測(cè)算 21 個(gè)超大特大城市共 有 3372 個(gè)城中村、占地面積達(dá)到 11.16 億平，城中村改造總建安投資將達(dá) 到 8.81 萬(wàn)億元，不考慮拆整結(jié)合，能夠供應(yīng)商品房貨值 8.76 萬(wàn)億元、被征 收人房票/貨幣化補(bǔ)償金額 7.79 萬(wàn)億元。如果擴(kuò)圍到 35 個(gè)超大特大和 I 型大 城市，則共有 4349 個(gè)城中村、占地面積 14.11 億平，總建安投資 11.14 萬(wàn) 億元，不考慮拆整結(jié)合，能夠供應(yīng)商品房貨值 9.88 萬(wàn)億元、房票/貨幣化補(bǔ) 償金額 8.79 萬(wàn)億元。結(jié)構(gòu)層面，城市分化顯著。節(jié)奏層面，城中村改造周 期通常較長(zhǎng)，若推進(jìn)力度較大、政策發(fā)力點(diǎn)得到較好解決，進(jìn)度有望提速。