城中村改造專題報(bào)告：都市角落萬(wàn)億大市場(chǎng)，重點(diǎn)關(guān)注三大方向.pdf

城中村改造專題報(bào)告：都市角落萬(wàn)億大市場(chǎng)，重點(diǎn)關(guān)注三大方向。本輪城中村改造聚焦超大特大城市、助力城市品質(zhì)提升，非棚改 2.0 。7 月 21 日，國(guó) 務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》， 強(qiáng)調(diào)本輪城中村改造堅(jiān)持人民政府負(fù)主體責(zé)任，多渠道籌措整改資金，鼓勵(lì)和支持民間 資本參與，堅(jiān)持“留改拆”并舉方式進(jìn)行改造。改造范圍：主要面向 7 個(gè)超大城市（城 區(qū)人口>1000 萬(wàn)）和 14 個(gè)特大城市（城區(qū)人口 500 萬(wàn)-1000 萬(wàn)）；與棚改區(qū)別：1）改 造對(duì)象：城中村改造針對(duì)大型城市城中村的自建房、宅基地的更新改造，多為集體土地； 棚改針對(duì)城鎮(zhèn)中成片危舊住房，多為國(guó)有建設(shè)用地；2）改造范圍：城中村改造聚焦超 大特大城市；棚改面向全國(guó)，覆蓋大量三四線城市；3）改造模式：城中村改造采取拆 除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類(lèi)改造；棚改主要采取拆除重建的模式；4） 參與主體：城中村改造以政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)，企業(yè)實(shí)施，偏市場(chǎng)化；棚改以政府為主 導(dǎo)，國(guó)企實(shí)施，偏政策化；5）資金來(lái)源：本輪城中村改造鼓勵(lì)民間資本參與，強(qiáng)調(diào)多 渠道籌措改造資金；棚改資金來(lái)源重點(diǎn)為政策性金融支持，主要體現(xiàn)為 PSL 和專項(xiàng)債。 本輪城中村改造變化：限制“大拆大建”，重點(diǎn)改善基建設(shè)施，聚焦城市品質(zhì)提升。

必要性：擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生，助力大城市提質(zhì)擴(kuò)容 ? 解決大城市住房短缺問(wèn)題：

1）人口凈流入看，2018-2021 年，城中村改造重點(diǎn)城 市（21 個(gè)超大特大城市+蘇州、合肥）城區(qū)人口增速 CAGR+3.6%，較全國(guó)高 2.3pct； 其中深圳、杭州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、合肥 CAGR 超 10%；

2）人均住房面積看，根據(jù)第 七次人口普查數(shù)據(jù)，城中村改造重點(diǎn)城市人均住房面積為 36.81 平方米，低于全國(guó) 平均水平 41.76 平方米；其中深圳、東莞、廣州較低，分別為 21.50、27.80、30.15 平方米。大城市住房存短缺情況顯著，城中村改造擴(kuò)容意義凸顯。

城中村改造改善周邊居民整體的人居環(huán)境，提升城市品質(zhì)。以佛山市南海區(qū)廣佛國(guó) 際商貿(mào)城中心區(qū)改造項(xiàng)目為例，改造后，酒店服務(wù)、商務(wù)服務(wù)在內(nèi)的商務(wù)配套產(chǎn)業(yè) 齊全，社會(huì)效益提高，環(huán)境問(wèn)題得到治理，城市形象改善。

穩(wěn)增長(zhǎng)重要抓手，有望拉動(dòng)地產(chǎn)投資、帶動(dòng)消費(fèi)。城中村改造建安費(fèi)用：根據(jù)測(cè)算， 重點(diǎn)城市城中村建筑面積合計(jì) 9.2 億平方米，中性情形下（拆建比為 2，單位建安 成本為 3600 元/平方米），對(duì)應(yīng)城中村改造每年建安費(fèi)用將達(dá) 6638 億元。城中村 改造帶來(lái)的建安費(fèi)用彈性：2022 年，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為 5.66 萬(wàn)億， 根據(jù)全國(guó)數(shù)據(jù)假設(shè)建安成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 63%，計(jì)算得到重點(diǎn)城市 2022 年 建安成本為 3.57 萬(wàn)億，進(jìn)而得到城中村改造每年建安費(fèi)用占重點(diǎn)城市 2022 年建安 費(fèi)用 18.6%，有望顯著拉動(dòng)工程需求，并帶動(dòng)相關(guān)下游消費(fèi)。分城市看，哈爾濱、 東莞、廣州城中村改造帶來(lái)的建安費(fèi)用彈性位列前 3，分別達(dá) 63.6%、57.8%、 44.9%。