房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略：潮起泥沙涌，水落現(xiàn)真金.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略：潮起泥沙涌，水落現(xiàn)真金。商業(yè)地產(chǎn)投資策略：整體供應(yīng)過(guò)剩，細(xì)分子行業(yè)及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)差異度大。 03 年至今零售商業(yè)累計(jì)竣工 22 億方，整體供應(yīng)量較大，目前待竣工 體量仍近 20 億方，未來(lái)供給壓力依然偏高。業(yè)態(tài)表現(xiàn)上，寫(xiě)字樓整體 供應(yīng)較大，除個(gè)別核心城市如上海、北京外，多數(shù)城市處于寫(xiě)字樓高空 置率狀態(tài)，吸納表現(xiàn)改善需要較長(zhǎng)時(shí)間。購(gòu)物中心整體存量運(yùn)營(yíng)為主， 增量貢獻(xiàn)放緩；租金坪效在 20-22 年受疫情影響進(jìn)入下行通道，未來(lái) 隨著政策對(duì)消費(fèi)需求的刺激、線下零售消費(fèi)的溫和復(fù)蘇，有望獲得改 善。企業(yè)端購(gòu)物中心租金坪效穩(wěn)定度強(qiáng)于寫(xiě)字樓租金坪效，且 2023 年 有望受益消費(fèi)端復(fù)蘇，在購(gòu)物中心業(yè)態(tài)上具備強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的商業(yè)商管 公司或具備 alpha。

物業(yè)投資策略：關(guān)注成長(zhǎng)性差異，進(jìn)入絕對(duì)價(jià)值位置。23 年上半年， 物企三大業(yè)務(wù)同比去年均有邊際改善。預(yù)計(jì)樣本物企 23H1 基礎(chǔ)物管 合約面積增速（4.5%），地產(chǎn)竣工端的高增長(zhǎng)為在管面積增長(zhǎng)創(chuàng)造了條 件。地產(chǎn)銷(xiāo)售上半年整體表現(xiàn)較去年有所恢復(fù)，社零也在溫和復(fù)蘇。更 為重要的是，受益于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和信用背書(shū)，強(qiáng)信用物企依然 具有最強(qiáng)的增長(zhǎng)確定性和潛在增速，具備優(yōu)異的逆周期基本面屬性。截 至 6 月 27 日，恒生指數(shù)位于 19 年來(lái) 6.7%分位，龍頭物企的動(dòng)態(tài) PE 位于 2.1%分位。下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)或持續(xù)復(fù)蘇，地產(chǎn)政策也存在放松預(yù) 期，物業(yè)板塊具備有利的估值修復(fù)機(jī)會(huì)。估值處于較低水平且具備修復(fù) 機(jī)遇，當(dāng)前是布局優(yōu)質(zhì)物企投資機(jī)會(huì)的良好時(shí)點(diǎn)。

C-REITs 中期回顧：完善政策制度，低經(jīng)敏價(jià)值標(biāo)的表現(xiàn)良好。23H1 消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施放開(kāi)試點(diǎn)，交易所審核規(guī)則進(jìn)一步細(xì)化。本期新發(fā)上市項(xiàng) 目 3 單，發(fā)行進(jìn)度緩慢，主要系 6 月前無(wú)項(xiàng)目申報(bào)至交易所。C-REIT s 整體走勢(shì)下降 14%，弱于股債表現(xiàn)，是弱流動(dòng)性、高估值釋放和業(yè) 績(jī)承壓多重因素作用的結(jié)果，也反映出市場(chǎng)對(duì)于后續(xù)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及對(duì) 應(yīng)資產(chǎn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)信心并不強(qiáng)。REITs 后續(xù)走勢(shì)或?qū)⑷Q于對(duì)政策的信 心和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)表現(xiàn)。