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商業地產REITs專題報告：支持文件落地，助推存量盤活提振消費。3 月 24 日，國家發改委提出支持消費基礎設施建設，優先支持百貨商場、 購物中心等發行 REITs，為首次以書面形式將商業項目納入 REITs 試點領域。

商業地產 REITs 項目申報試點解讀？1.零售商業譜系豐富，從適配性來看， 百貨中心對恢復和擴大消費有顯著優先級優勢，REITs 在資金輸血方面或許 將帶來更多調改升級、整合重組機會。此外，我國購物中心綜合指標已相對 成熟，存量改造空間較大，預期在當前發行條件限制下更易成為主流產品。 2.企業是否選擇發行 REITs 的實質在于發行利潤是否能實現正杠桿退出、存 量/可替代融資成本與回籠資金再投資收益率的比較。以分派率 3.8%加上管 理費用等發行成本可知 REITs 真實融資成本約在 4.5%-5%區間，推算商業 地產項目成本收益 Yield 需至少達到 5%以上才能實現正杠桿退出。3.對于 REITs 回收資金的有效用途及使用期限有更清晰要求，若企業本身存在相關 新建、改建基礎設施項目，則相當于無資金投向調整。

美國商業地產 REITs 表現？1.在新基建、新經濟未取得較大發展的時期， 商業（或零售）資產通常是早期 REITs 市場重要盤活方向之一；尤其隨著房 地產住開市場逐漸飽和，商業存量資產的運營管理需求帶來廣泛投資機會。 2.商業不動產市場的繁榮健康是零售類 REITs 發展的前提條件，同時相配套 法律、擴募、稅收、交易等制度的建立與完善對 REITs 市場的發展起到重要 激勵作用。3.美國零售 REITs 獲利來源于“資產運營+金融運作”，長周期 視角下零售 REITs 曾創造出不俗的業績表現，但也隨著周期顯著波動， 2011-2022 年美國零售 REITs 年化綜合總回報率約 7.36%，在 12 個 REITs 子類中排行第八，但仍較美國十年期國債收益率高出 3%左右。4.零售往往 是經濟衰退的早期指標，但在復蘇周期中業績彈性則隨之放大，估值修復也 更加明顯。近三年美國零售 REITs 綜合年化回報率為 4.48%；2022 年回報 率為-13.29%，于 12 個 REITs 子類中排行第二（僅次于專業類 REITs）。

國內商業地產 REITs 上市后的預期影響？REITs 基于信息披露制度及資產 盤活特性對底層資產價值發現起到一定正面導向作用。一是部分 C-REITs 原始權益人多在二級市場遭遇長期折價，二是過往多元業務大多以配套形式 服務于投資、銷售策略，快周轉的住宅開發思路與不動產運營理念相差較大， 很大程度上未挖掘出持有型資產的潛在價值。中短期內 REITs 底層資產的估 值溢價或將長期存在，但其對原始權益人的價值重估作用還微乎其微。我們 也期待在市場充分發展的前提下，在投資群體趨同的背景下，優質基礎設施 資產與高效運營管理能力將助力 REITs 高溢價長期存在，進而對市場存量項 目產生運營升維價值引導，并最終可能對原始權益人價值重估發起沖擊。