龍湖集團-0960.HK-深度覆蓋報告：守底線謀長遠，穿越周期再出發.pdf

民營房企龍湖集團憑借2011年前置布局的"持商業"戰略和成熟的公司化治理，在行業深度調整中成為少數未暴雷的全國化房企。本報告為長江證券2026年7月發布的首次覆蓋報告，系統分析龍湖從傳統開發商向"開發、運營、服務"協同發展的綜合空間服務商轉型進程。

核心經營數據與轉型進度

2025年龍湖實現營業收入973億元，同比維持雙位數降幅，綜合毛利率降至9.7%，核心凈利潤首次轉負；但運營及服務業務實現核心權益后利潤79億元，成為周期中的壓艙石。開發業務全口徑銷售金額降至632億元，較2021年高點減少78%，收入占比已降至70%，預計最晚2028年將降至50%以下。商業航道已運營99座商場，2025年實現營業額824億元、租金收入112億元；資管航道收入29.8億元，冠寓貢獻超八成；物業服務收入112.3億元，龍智造收入13.0億元。

財務安全性修復路徑

公司有息負債從2022年末壓降552億元至2025年末的1528億元，經營性物業貸及長租貸占比達66%，通過長周期、低成本融資置換信用融資，已平穩度過償債高峰，連續三年含資本性支出后的經營性現金流為正，三道紅線維持"綠檔"。

治理與戰略優勢

家族信托持股約44%確保控制權穩定，"仕官生"體系支撐內生人才培養，現任董事會主席陳序平即為該體系代表。公司堅持"以始為終"的長期主義，住宅不做頂豪、商業不做重奢，保持戰略清醒，財務紀律貫穿周期。

盈利預測與評級

預計2026~2028年歸母凈利潤分別為6.3/20.8/29.7億元，同比-39%/+231%/+43%，對應PE為67.3x/20.3x/14.2x，給予"買入"評級。主要風險為老庫存去化不及預期、消費承壓拖累商場經營、物管外拓放緩等。