房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：城市更新推動高質(zhì)量發(fā)展.pdf

研究背景與目的

太平洋證券2026年7月27日發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)專題報告，聚焦城市更新推動高質(zhì)量發(fā)展，系統(tǒng)梳理政策演進、模式資金、工作進展及投資建議。

核心內(nèi)容

報告將我國城鎮(zhèn)化歷程劃分為五個階段，指出城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期。城市更新政策經(jīng)歷準備階段（2015-2020年）、行動實施階段（2020-2024年）和可持續(xù)推進階段（2024年至今）。2026年5月國務(wù)院印發(fā)《城市更新"十五五"規(guī)劃》，為首個國家級專項頂層設(shè)計，明確10項主要指標目標，包括城鎮(zhèn)危舊房改造50萬套/間、城中村改造4000個、地下管網(wǎng)改造36.5萬公里等。

城市更新模式分為拆除重建類、有機更新類和綜合整治類三大類。資金來源涵蓋國家預(yù)算資金、社會資本和其他資金，2026年中央預(yù)算內(nèi)投資專項資金970億元，超長期特別國債1600億元支持地下管網(wǎng)改造。2025年城市更新相關(guān)專項債發(fā)行超3500億元，城中村改造專項債占比超40%。

工作進展

2024年全國實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。多數(shù)地區(qū)已公布"十五五"規(guī)劃，北京、廣州、上海等地形成特色實踐模式。上海黃浦區(qū)保屯路211弄項目創(chuàng)造"五個第一"，成為舊住房成套改造標桿。

核心結(jié)論

2026年是城市更新高質(zhì)量發(fā)展關(guān)鍵年，行業(yè)底層邏輯從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營。推進存在資金獲取、協(xié)調(diào)實施、產(chǎn)業(yè)運營等難點，利好資金充裕、項目經(jīng)驗豐富、具備資源優(yōu)勢的國企開發(fā)商，尤其是前期已介入當(dāng)?shù)爻鞘懈碌膰蟆?/p>