藍瑪國際-房地產(chǎn)行業(yè)：2026上半年香港豪宅市場半年觀察.pdf

研究目的與背景

本報告為藍瑪國際發(fā)布的2026上半年香港豪宅市場周期觀察，旨在通過全市場、豪宅市場、商圈樓盤、買家結(jié)構(gòu)、租金回報、風(fēng)險信號六個維度，揭示當前市場"換擋"特征——量價齊升但動能轉(zhuǎn)弱、分化加劇、選擇重于時機。

核心數(shù)據(jù)

全市場：上半年住宅買賣合約40,810宗，同比增約41%，創(chuàng)近五年同期新高；官方售價指數(shù)連升12個月，較2021年前高低約16%；二手登記約2.1萬宗，同比增約44%。豪宅市場：一手資產(chǎn)配置市場成交約3,500宗，同比增逾80%，中位呎價約2.4萬港元；二手豪宅成交約1,330宗，同比接近翻倍，中位呎價同比升約12%。內(nèi)地買家占全港成交約27%，2,000萬至5,000萬一手段內(nèi)地背景占比極高。租金端：平均實用呎租約45港元，豪宅板塊毛回報率2.3%–3.4%，多數(shù)板塊貼或低于約3.25%資金成本線。

核心結(jié)論

市場處于"修復(fù)途中、開始換擋"狀態(tài)：領(lǐng)先指標（經(jīng)紀人預(yù)期、銀行估價）已逼近前高后回落，與實際成交價形成背離；底部愈合（負資產(chǎn)回落約72%）與情緒轉(zhuǎn)弱并存。豪宅內(nèi)部分化顯著：一手越賣越貴、頂端擴張，二手漲價不升段、流動性向成熟藍籌集中。內(nèi)地買力高度定向于一手高端新區(qū)，本地買家固守二手藍籌。核心豪宅為負現(xiàn)金流保值品種，租金回報跑輸資金成本。下半年風(fēng)險在于共識過樂觀、供應(yīng)結(jié)構(gòu)局部承壓、政策線加減分化。