萊坊-消費(fèi)行業(yè)從利基走向核心：亞太生活領(lǐng)域為何正邁向主流.pdf

研究目的與核心主題

本報告為萊坊2026年7月發(fā)布的亞太展望，考察生活領(lǐng)域（Living Sectors）從利基市場向核心資產(chǎn)配置的演變，分析驅(qū)動因素、投資策略及區(qū)域市場機(jī)遇。

核心數(shù)據(jù)

2016年至2025年亞太地區(qū)生活領(lǐng)域投資規(guī)模接近增長三倍，2025年達(dá)到210億美元，單年增長49%；2025年日本交易占比降至43%；2025年專注亞太地區(qū)的基金總?cè)谫Y額下降5.9%，但投向生活領(lǐng)域的資本增長12.2%；亞太地區(qū)擁有全球約60%人口，但生活領(lǐng)域僅占2025年全球配置資金的12%；新加坡合租市場擁有超9,000間房間，2022年至2025年8月發(fā)生超14億新元投資交易；澳大利亞BTR已建成超16,000套公寓，管線中12,200套在建、25,900套已獲批準(zhǔn)；香港特別行政區(qū)2025/26學(xué)年學(xué)生住宿缺口約82,000個床位，預(yù)計2028/29年擴(kuò)大至約137,000個；印度18至23歲適齡人口1.55億，高等教育學(xué)生5,300萬，預(yù)計2035年超7,000萬；馬來西亞外籍工人數(shù)量2024年恢復(fù)至超250萬。

核心結(jié)論

亞太地區(qū)生活領(lǐng)域正成為跨區(qū)域投資組合的核心長期配置，受益于城鎮(zhèn)化、人口結(jié)構(gòu)變化和可負(fù)擔(dān)性限制的結(jié)構(gòu)性支撐。投資者策略從單一資產(chǎn)類別轉(zhuǎn)向涵蓋PBSA、BTR、合租公寓和老年住房的綜合性平臺，運(yùn)營能力成為長期業(yè)績的關(guān)鍵差異化因素。區(qū)域市場成熟度參差不齊，日本機(jī)構(gòu)成熟度高，澳大利亞BTR進(jìn)入規(guī)模化階段，新加坡合租制度化領(lǐng)先，韓國租賃體系經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，印度PBSA和馬來西亞PBWA處于早期機(jī)構(gòu)化階段。市場仍存在碎片化特征，明智的市場選擇、本地合作及規(guī)模化運(yùn)營能力是獲取良好業(yè)績的關(guān)鍵。