萊坊-消費行業從利基走向核心：亞太生活領域為何正邁向主流.pdf

研究目的與核心主題

本報告為萊坊2026年7月發布的亞太展望，考察生活領域（Living Sectors）從利基市場向核心資產配置的演變，分析驅動因素、投資策略及區域市場機遇。

核心數據

2016年至2025年亞太地區生活領域投資規模接近增長三倍，2025年達到210億美元，單年增長49%；2025年日本交易占比降至43%；2025年專注亞太地區的基金總融資額下降5.9%，但投向生活領域的資本增長12.2%；亞太地區擁有全球約60%人口，但生活領域僅占2025年全球配置資金的12%；新加坡合租市場擁有超9,000間房間，2022年至2025年8月發生超14億新元投資交易；澳大利亞BTR已建成超16,000套公寓，管線中12,200套在建、25,900套已獲批準；香港特別行政區2025/26學年學生住宿缺口約82,000個床位，預計2028/29年擴大至約137,000個；印度18至23歲適齡人口1.55億，高等教育學生5,300萬，預計2035年超7,000萬；馬來西亞外籍工人數量2024年恢復至超250萬。

核心結論

亞太地區生活領域正成為跨區域投資組合的核心長期配置，受益于城鎮化、人口結構變化和可負擔性限制的結構性支撐。投資者策略從單一資產類別轉向涵蓋PBSA、BTR、合租公寓和老年住房的綜合性平臺，運營能力成為長期業績的關鍵差異化因素。區域市場成熟度參差不齊，日本機構成熟度高，澳大利亞BTR進入規模化階段，新加坡合租制度化領先，韓國租賃體系經歷結構性轉變，印度PBSA和馬來西亞PBWA處于早期機構化階段。市場仍存在碎片化特征，明智的市場選擇、本地合作及規模化運營能力是獲取良好業績的關鍵。