金科股份-000656-深度報告：辭舊迎新，輕裝轉型.pdf

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時間：2026/07/06
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本報告對金科股份(000656)進行了深度分析，核心觀點如下： 1. 股東結構重塑，告別家族治理：2025年9月，金科股份司法重整取得決定性進展，通過資本公積轉增股本，引入“上海品器聯合體”等新股東，原實際控制人退出控股地位，實現了股東結構的“去家族化”重塑。新股東體系形成“產業投資人+財務投資人”的多元化格局，兼具產業賦能與資金支持雙重價值。 2. 治理結構全面換血，新管理層凸顯專業與戰略導向：金科股份同步完成董事會與核心管理層的全面換屆，新管理層具備豐富的房地產紓困、資產管理及金融服務背景，深度契合公司轉型戰略需求。管理層核心職責聚焦保交樓、存量資產盤活、向不動產綜合運營商轉型及優化內部管控體系。 3. 資產債務分類處置，新金科輕裝上陣：公司采取“保留資產+非保留資產”的二元架構，將非核心資產剝離至破產服務信托以清償債務，保留核心優質資產。債務方面，通過現金、股票、信托受益權等多元組合方式大幅削減負債，實現債務結構的大幅改善。 4. 戰略定位徹底轉向，目標打造科技賦能的不動產運營商：金科股份明確不再依賴傳統房地產開發模式，轉型為以科技創新和運營管理為核心的“不動產綜合運營商”。業務圍繞“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大板塊展開，規劃了從重整到重塑的四階段轉型路徑。未來3-5年，運營管理和服務類業務占比目標達到60%-70%。 5. 投資建議：鑒于新業務盈利情況存在較大不確定性，首次覆蓋給予“中性”評級。預計公司2026-2028年營業收入分別為64.5億元、44.0億元、39.0億元，歸母凈利潤分別為0.77億元、-0.67億元、0.73億元。