房地產(chǎn)行業(yè)REITs中期行業(yè)策略報(bào)告：市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容仍在繼續(xù)，在分化中尋找價(jià)值投資機(jī)會(huì).pdf

本報(bào)告為方正證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)REITs中期行業(yè)策略報(bào)告，主題為“市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容仍在繼續(xù)，在分化中尋找價(jià)值投資機(jī)會(huì)”。報(bào)告首先指出，2025年12月末證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，將商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等納入投資標(biāo)的，2026年開年證監(jiān)會(huì)將該試點(diǎn)落地列為年度核心工作。同時(shí)，多部委及上海、重慶、南京、浙江等多地出臺(tái)政策，鼓勵(lì)利用REITs等工具盤活存量資產(chǎn)，拓寬融資路徑。

在市場(chǎng)行情方面，中證REITs指數(shù)在2025年下半年及2026年一季度持續(xù)承壓，截至2026年3月31日，指數(shù)換手率為0.28%，處于歷史低位。收益表現(xiàn)上，中證REITs指數(shù)近一年總回報(bào)跑輸股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)，體現(xiàn)“中等波動(dòng)、收益偏低”的風(fēng)險(xiǎn)特性。

在板塊業(yè)績(jī)分析方面，2026年一季度各類型REITs表現(xiàn)分化：產(chǎn)業(yè)園類REITs呈現(xiàn)“收入分化”，一線城市部分項(xiàng)目出租率回升，二線城市項(xiàng)目普遍下滑；保障性租賃住房REITs延續(xù)穩(wěn)健運(yùn)行，多數(shù)項(xiàng)目出租率穩(wěn)定在90%以上；高速公路類REITs營(yíng)收和可供分配資金呈“季節(jié)性回落”，但車流量和總通行費(fèi)同環(huán)比大多上升；能源類REITs營(yíng)收和可供分配資金同比大幅上升，主要系發(fā)電量提升；環(huán)保類REITs中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT表現(xiàn)較好，銀華紹興原水水利REIT因水文條件偏枯導(dǎo)致供應(yīng)量大幅下降；倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs可租賃面積穩(wěn)定，但出租率環(huán)比分化，租金承壓；消費(fèi)類REITs整體營(yíng)收和可供分配資金同環(huán)比正增，出租率維持在90%以上，現(xiàn)金流質(zhì)量?jī)?yōu)異；新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs持有資產(chǎn)運(yùn)行穩(wěn)定，上架率保持高位。

報(bào)告最后提示了REITs資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不確定風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、審批速度不及預(yù)期及政策出臺(tái)不及預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。