2026年中期REITs投資策略：分化中尋機，REITs市場從規模擴張邁向價值深耕.pdf

本報告為開源證券發布的2026年中期REITs投資策略報告，核心觀點指出REITs市場正從規模擴張邁向價值深耕，板塊分化加劇。2025年上半年REITs表現優異，但三季度以來受無風險利率上行、風險偏好轉移及基本面承壓影響，表現弱于債券市場，中證REITs全收益下跌。政策端，商業不動產REITs試點正式開啟，涵蓋商業綜合體、寫字樓等全門類資產，審核鏈條縮短，2026Q1申報規模超600億元，推動市場進入雙軌并行階段。市場運行方面，公募REITs總規模持續增長，機構配售以券商自營和保險為主。板塊表現上，消費類REITs領跑，倉儲物流表現較好，而環保、能源等板塊承壓。投資策略上，建議圍繞“穩增長”與“新業態”主線，核心配置高股息保障房和消費REITs，關注利率敏感型資產的波段機會，并布局醫藥倉儲、數據中心等高壁壘新興業態，同時警惕商業不動產供給沖擊及利率上行風險。