重點(diǎn)城市群物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析

下面列舉了成渝、京津冀長(zhǎng)江中游等城市群進(jìn)行介紹。

1.成渝城市群

成渝城市群：成都租金下降，空置率上升；重慶租金、空置率基本持平

空置率：成渝城市群2023Q1空置率15.29%，部分四季度短租客戶(hù)到期退租，成渝區(qū)域空置率環(huán)比上升0.63個(gè)百分點(diǎn)；

租金：租金24.53元/㎡·月，環(huán)比下降0.45%；其中成都租金環(huán)比下降0.4%，重慶與上月基本持平； 凈吸納量：3.9萬(wàn)㎡；其中重慶去化相對(duì)較好，凈吸納量為3.6萬(wàn)㎡；

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：成都雙流區(qū)部分高標(biāo)倉(cāng)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地規(guī)劃重疊，即將拆遷，租戶(hù)向其他子市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。重慶各區(qū)域子市場(chǎng)中，部分快遞物流企業(yè)持續(xù)將在外租賃面積轉(zhuǎn)入自建項(xiàng)目中，再加上招商競(jìng)爭(zhēng)大，需求有限，市場(chǎng)租賃表現(xiàn)不及成都。

成渝城市群：租戶(hù)主要由制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、第三方物流構(gòu)成

制 造 業(yè) 方 面：以汽車(chē)制造、食品飲料為主，截至2022年11月,新能源汽車(chē)類(lèi)大宗升 級(jí)消費(fèi)品，在川渝兩地市場(chǎng)滲透率已分別達(dá)到31.9%和38.8%，高 市場(chǎng)份額所帶來(lái)的售后配件倉(cāng)儲(chǔ)需求使新能源汽車(chē)品牌成為年內(nèi)龍 泉驛子市場(chǎng)的主力需求客戶(hù)之一。

批 發(fā) 和 零 售 業(yè)：主要為傳統(tǒng)零售和電商。成渝地區(qū)電商快速發(fā)展，成為需求主力軍 之一。

交 通 運(yùn) 輸 、 倉(cāng) 儲(chǔ) 和 郵 政 業(yè)：主要為三方物流。隨著物流熱的興起，第三方物流得到長(zhǎng)足發(fā)展， 倉(cāng)儲(chǔ)需求也進(jìn)一步增加。

成渝城市群：萬(wàn)億級(jí)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群打造，成渝汽車(chē)供應(yīng)鏈共享程度加深

汽車(chē)制造業(yè)是“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈”的支柱產(chǎn)業(yè)之一。成渝兩地現(xiàn)有汽車(chē)整車(chē)企業(yè)45家，汽車(chē)零部件企業(yè)達(dá)1600多家，年產(chǎn)值超過(guò)6000億元，兩地汽車(chē)產(chǎn)量全國(guó)占比超過(guò)10%。數(shù)據(jù)顯示，成渝雙城汽車(chē)保有量均超過(guò)500萬(wàn)輛，高居全國(guó)第二和第三，在當(dāng)前新能源汽車(chē)加速發(fā)展下，多個(gè)傳統(tǒng)車(chē)企和新勢(shì)力車(chē)企在成渝布局，汽車(chē)市場(chǎng)有巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

成渝城市群：產(chǎn)業(yè)升級(jí)，新能源汽車(chē)市場(chǎng)加速發(fā)展，有望推動(dòng)成渝倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求上升

一季度，全國(guó)新能源汽車(chē)零售131.4萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)123%，3月新能 源汽車(chē)滲透率為34%，預(yù)計(jì)新能源汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量全年或保持高增長(zhǎng)。汽 車(chē)產(chǎn)業(yè)是重慶的核心支柱產(chǎn)業(yè)，一季度新能源整車(chē)制造銷(xiāo)售收入增長(zhǎng) 176.4%。

一季度，一汽豐田、沃爾沃汽車(chē)再次擴(kuò)大投資，在成都龍泉驛區(qū)導(dǎo)入重磅新能源新車(chē)型。成渝兩地汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈具有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，未來(lái)得益于汽車(chē)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求不斷釋放，有望推動(dòng)成渝倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求上升。

成渝城市群：成都為主的城市消費(fèi)場(chǎng)景多元化，消費(fèi)市場(chǎng)逐漸活躍

成都零售、電子商務(wù)等行業(yè)發(fā)展基本面穩(wěn)定向好，支撐成都物流市場(chǎng)需求持續(xù)活躍。受之前疫情影響的零售及相關(guān)行業(yè)的需求釋放，帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)需求回暖，預(yù)計(jì)年中消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的倉(cāng)儲(chǔ)需求仍有望進(jìn)一步提升。

2023Q1成都接觸型服務(wù)消費(fèi)加快恢復(fù)

作為消費(fèi)主導(dǎo)型城市，成都消費(fèi)市場(chǎng)恢復(fù)迅速，特別是接觸型消費(fèi)加 快恢復(fù)，一季度住宿和餐飲業(yè)增加值增長(zhǎng)12.1%。

2022-2023成都市限額以上通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)的商品零售額

以網(wǎng)上消費(fèi)為代表的新型消費(fèi)模式穩(wěn)步發(fā)展，2023Q1限額以上通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)的商品零售額同比增長(zhǎng)6.3%。

2.京津冀城市群

京津冀城市群：四大核心城市呈現(xiàn)空置率上升，租金下降現(xiàn)狀

空置率：空置率為31.95%，環(huán)比上升3.13%；

租金：租金為34.99元/㎡·月，環(huán)比下降4.95%；其中廊坊空置率上升6.65%，租金降幅較大，環(huán)比下降14.77%；凈

吸納量：凈吸納量-37.1萬(wàn)㎡；其中天津和廊坊去化承壓，凈吸納量分別為為-13.7萬(wàn)㎡和-18.9萬(wàn)㎡；

新增供應(yīng)：新增供應(yīng)為13萬(wàn)㎡，與去年四季度相比大幅減少，環(huán)比下降90.2%。2022年北京迎來(lái)大批土拍放量，未來(lái)三年預(yù)計(jì)將有超100萬(wàn)㎡新增供應(yīng)入市，部分緩解市場(chǎng)需求。

京津冀城市群：物流地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域供需關(guān)系發(fā)展不平衡

高標(biāo)倉(cāng)面積：合計(jì)1419萬(wàn)㎡，其中天津擁有58.6%的高標(biāo)倉(cāng)面積，廊坊和石家莊較2022Q1占比合計(jì)增加2.5%；

需求強(qiáng)度：北京作為超大消費(fèi)體，倉(cāng)儲(chǔ)需求旺盛，廊坊和石家莊需求相對(duì)較弱，主要承接北京外溢需求。

京津冀城市群：北京市場(chǎng)仍有巨大缺口，環(huán)京區(qū)域持續(xù)承接其外溢需求

北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大缺口

上海高標(biāo)倉(cāng)目前總存量超過(guò)800萬(wàn)㎡，而北京僅為200萬(wàn)㎡左右，上海與 北京同為超大消費(fèi)體，倉(cāng)儲(chǔ)需求旺盛，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大缺口。

廊坊和天津武清承接北京大量外溢需求

北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，廊坊和天津武清承接了大量外溢需求，聚集了大量的電商企業(yè)區(qū)域分撥中心。3月，北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)（廊坊）首個(gè)標(biāo)志性城市綜合體——廊坊國(guó)際現(xiàn)代商貿(mào)物流CBD正式啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，京東國(guó)際、圓通國(guó)際等22家商貿(mào)物流頭部企業(yè)集中入駐。

京津冀城市群：未來(lái)廊坊供應(yīng)持續(xù)放量，空置率將繼續(xù)保持高位

廊坊地處北京、天津和雄安新區(qū)“黃金 三角”核心腹地，是以北京為核心的世界級(jí) 城市群重要節(jié)點(diǎn)城市。廊坊2023年工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)計(jì)劃為2943畝，環(huán)比增加43％。未來(lái)廊坊供應(yīng)持續(xù)放量，規(guī)劃空港物流業(yè)和廣陽(yáng)物流園、普洛斯物流園3處物流園區(qū)。結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)、龍河高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，分別在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局倉(cāng)儲(chǔ)物流用地，服務(wù)于園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。預(yù)計(jì)空置率將繼續(xù)保持高位，租戶(hù)議價(jià)空間大，高標(biāo)倉(cāng)去化壓力大。

3.長(zhǎng)江中游城市群

長(zhǎng)江中游城市群：武漢租金和空置率均下降；長(zhǎng)沙租金下降，空置率上升；南昌空置率下降，租金上漲

空置率：空置率為22.35%，環(huán)比下降0.70%；其中南昌空置率環(huán)比降幅較大，環(huán)比下降3.61%；

租金：租金為23.44元/㎡·月，環(huán)比下降1.24%；其中武漢租金環(huán)比降幅較大，環(huán)比下降3.19%；

凈吸納量：長(zhǎng)江中游城市群2023Q1凈吸納量24.6萬(wàn)㎡；其中武漢和南昌去化相對(duì)較好，凈吸納量分別為16.9萬(wàn)㎡和4.6萬(wàn)㎡

長(zhǎng)江中游城市群：消費(fèi)需求有待進(jìn)一步提升，租金保持承壓趨勢(shì)

長(zhǎng)江中游城市群租金相對(duì)其他城市略低，一方面，去年大批新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)需要一定時(shí)間消化。另一方面，一季度，居民儲(chǔ)蓄意愿強(qiáng)，湖北、湖南、江西三省金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額均同比上升超5%，消費(fèi)需求有待提升，部分業(yè)主采取降租招商策略，預(yù)計(jì)今年租金將繼續(xù)保持承壓趨勢(shì)。

長(zhǎng)江中游城市群：武漢需求回暖，未來(lái)仍將持續(xù)放量，去化承壓

武漢市政府發(fā)布的《武漢市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，指出要努力創(chuàng)建國(guó)家物流樞紐經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，到2025年建設(shè)高標(biāo)倉(cāng)面積總量達(dá)到700萬(wàn)平方米、公共服務(wù)型冷庫(kù)容量達(dá)到400萬(wàn)立方米。截至2023年一季度，武漢高標(biāo)倉(cāng)面積超500萬(wàn)㎡，從近一年倉(cāng)儲(chǔ)用地成交來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)武漢將還有100多萬(wàn)高標(biāo)倉(cāng)入市。目前武漢高標(biāo)倉(cāng)空置率相對(duì)長(zhǎng)江中游城市群其他重點(diǎn)城市處于高位，盡管消費(fèi)市場(chǎng)有所恢復(fù)，倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)回暖，但市場(chǎng)招商去化仍承受一定壓力。