香港豪宅市場中"一手資產配置市場"與"二手豪宅"的統計口徑如何界定，這種界定方式對分析結論有何影響？

報告對兩個口徑的界定基于業務目標與分析可比性的雙重考量。一手資產配置市場采用"港島九龍+800萬以上"門檻，核心目的在于聚焦跨境配置資金的主要流向區域——內地與新移民買家的目標范圍高度集中于港島及九龍的新區新盤，將軍澳、荃灣等新界項目雖有個別高價個案，但整體上不構成配置型資金的主航道。800萬港元起點則覆蓋了豪宅市場的"腰部"，使價位段結構分析能完整呈現從入門豪宅到頂豪的遷移路徑，若采用2000萬或5000萬更高門檻，將截斷中段換樓與升級需求，無法解釋"啞鈴型"市場中2000萬至5000萬區間兩頭受擠的現象。

新界項目的排除對啟德分析影響有限——啟德行政上屬九龍，完整納入統計；但對將軍澳日出康城的影響顯著：該盤上半年供應量大、成交活躍，卻因地處新界而被排除在一手資產配置市場之外，其成交被歸入全市總量分析而非豪宅結構分析。這導致報告中的"一手豪宅"版圖更聚焦于城市核心與新供應帶的交匯點，而非單純按價格篩選的全港高價新盤。

二手豪宅樓盤池名單的構建以"持續跟蹤+可識別"為原則。多期大盤（如匯璽、寶翠園、啟德1號等）此前存在漏標或期座列標注為"車位"的誤登記，報告通過"盤名+日期+價格"對整個上半年去重，并以商圈校驗剔除同名異盤（如大角咀御峰、貝沙灣南灣期等）。匹配—去重—校驗邏輯已固化為可復核腳本，確保同盤兩年同期的呎價比較（30個可比盤、28個上漲、中位+13%）建立在真實同質交易基礎上。

口徑差異確實導致價位段結論的"鏡像"效果：一手資產配置市場因包含800萬至1200萬入門段，整體結構呈現頂端擴張（5000萬以上占比6.1%→7.5%、1億以上1.6%→2.8%）；二手豪宅樓盤池因名單本身篩選了高端物業，其3000萬以上占比收窄（16.3%→14.8%）反映的是"在已篩選的豪宅中，高價段成交占比下降"，而非全港二手豪宅萎縮。兩者不可直接比較絕對占比，但各自內部的時間序列變化（2025同期vs2026同期）具有獨立分析價值。報告明確提示"與市場上其他'豪宅'定義存在差異；須并讀時先對口徑"，正是為避免誤讀。