香港樓市本輪復蘇與2003年深跌出清式復蘇的核心差異及驅動邏輯是什么？

香港樓市兩輪復蘇在驅動邏輯和市場基礎上存在顯著差異。第一輪復蘇（2003年起）源于亞洲金融風暴及SARS沖擊后的“深跌出清”。當時價格指數累計下跌66.2%，資產價格、抵押品價值和居民資產負債表同步收縮，估值處于極低位。復蘇啟動后，在低利率和經濟修復推動下，價格彈性極大，13個月內反彈超30%。其核心特征是資產深度出清后的需求推動，而非單純政策刺激。

第二輪復蘇（2025年起）則是在價格仍處相對高位背景下，由“政策松綁與利率見頂”共振驅動。2025年3月價格指數低點雖較2021年高點大幅回撤，但絕對值遠高于2003年。本輪修復更依賴政策托底（如全面撤辣、印花稅調整）、HIBOR下行降低持有成本，以及按揭成數放寬改善購買力。由于起點較高，修復斜率更為平緩，13個月反彈約11.4%，且更依賴成交持續放量與租金現金流的同步支撐。

當前復蘇呈現“量先于價”特征，主要因為政策底先于價格底。撤辣和減稅首先降低交易摩擦，激活剛需和改善型需求，導致成交量率先回升。隨后，租金因居住需求和人才流入保持韌性，現金流改善托底資產價值。最后，隨著負資產宗數下降和資產負債表壓力緩解，市場信心恢復，價格才逐步跟隨回升。這種順序表明，本輪修復更注重基本面的實質性驗證，而非單純的估值修復。