香港辦公樓市場復蘇背景下，中環甲級A1租金大幅反彈是否預示核心區與非核心區分化加劇？

根據CBRE報告，2026年上半年香港辦公樓市場確實呈現顯著的區域分化特征。中環市場表現尤為突出，上半年錄得100宗租賃成交，為2019年以來最活躍的上半年表現，其甲級A1辦公樓租金累計大幅上升18.5%，重返2022年水平。相比之下，整體甲級辦公樓租金年初至今累計升幅為3.5%，顯示中環漲幅遠超市場平均。

需求結構差異是分化主因。中環的強勁表現主要受金融服務、保險及專業服務行業需求帶動，這些行業對地段及樓宇品質要求較高，且租金承受能力較強。大尖沙咀、中環及港島東均錄得超過10萬平方呎正吸納，但租金漲幅不及中環核心區。

從投資角度觀察，辦公樓仍是最受歡迎的投資類別，機構投資者對核心區優質資產保持偏好。同時，困境資產市場活躍，第二季度相關交易占總成交接近一半，反映非核心區或次級資產仍面臨價格調整壓力。

對于租戶而言，核心區租金快速反彈可能促使部分成本敏感型企業向非核心區搬遷，北部都會區發展帶來的搬遷需求已在工業物流市場有所體現，未來或延伸至辦公樓領域。投資者需權衡核心區資產的穩定收益與非核心區資產的價格修復潛力。